Decreto 1398 Octubre 26 de 2020
Según estudios en Colombia los propietarios de vivienda en la población adulto mayor supera el 67% pero solo el 28% tienen una pensión, quiere decir que existen bajos niveles de pensión y altos niveles de propiedad en la población mayor.
Así la propiedad de vivienda se convierte en un vehículo para incentivar el ahorro y complementar el ingreso de los adultos mayores propietarios de vivienda.
El instrumento de hipoteca inversa se ha venido implementando desde los años ochenta. Estados Unidos en 1984, Australia y Canadá en 1986, Reino Unido en 1987, Japón (2002), Corea del Sur (2007), Hong Kong (2011), España en 2007, México en 2016 y Perú en 2018.
Objetivo Decreto 1398
Establecer etapas y condiciones para el desarrollo de la renta vitalicia inmobiliaria a cargo de las compañías aseguradoras de vida. Estas entidades podrán ofrecer la renta vitalicia inmobiliaria, en los términos y condiciones contenidos en las normas aplicables, otorgando una renta periódica a cambio del precio de la prima, representado en la transferencia de la nuda propiedad del inmueble por parte del tomador a la compañía aseguradora o el tercero que ésta determine.
Clases de Renta Vitalicia
1. Renta vitalicia inmobiliaria inmediata. Corresponde a un contrato de seguro que, salvo pacto en contrario se entiende irrevocable, mediante el cual garantiza un pago periódico de una renta mensual hasta el fallecimiento del tomador o el de sus beneficiarios, a partir del pago de una prima única que se paga al inicio del contrato.
2. Renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida. Corresponde a un seguro que, salvo pacto en contrario se entiende irrevocable, mediante el cual garantiza un pago periódico durante un periodo de diferimiento cierto y que, a partir del mes siguiente a aquel en que termina el periodo de diferimiento, genera un pago de renta vitalicia hasta el fallecimiento del o los beneficiarios, a partir del pago de una prima única que se paga al inicio del contrato.
Edades
La edad mínima para el mecanismo de Renta Vitalicia es de 65 años y sin límite de edad.
Funcionamiento de la Renta Vitalicia
1. El tomador debe acreditar la propiedad del bien inmueble y transferir la nuda propiedad del mismo a cambio del pago de una renta vitalicia inmobiliaria, en los términos previstos para cada modalidad.
2. El monto del pago periódico se determina, entre otros, teniendo en cuenta el valor del bien inmueble que respalda la operación y la edad de los beneficiarios.
3. Los tomadores deberán recibir, previo a la celebración del contrato de seguro, una asesoría.
4. Cuando el tomador esté conformado por más de un propietario, las partes podrán pactar el porcentaje de los flujos mensuales que corresponderá a cada uno de los beneficiarios definidos en el contrato por parte de cada tomador. En caso de que las partes no establezcan este porcentaje, se entenderá que a cada tomador le corresponderá determinar el porcentaje equivalente a la cuota parte que tenía sobre el bien inmueble que fue transferido.
5. Los tomadores o el beneficiario que estos determinen conservan el uso y el disfrute del bien inmueble hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios definidos en el contrato de seguro.
6. Para efectos del uso y goce del inmueble se seguirá lo establecido en el Código Civil para los contratos de usufructo. Corresponde a los beneficiarios los gastos asociados a los pagos de servicios públicos y administración, excepto las cuotas extraordinarias de administración. Corresponde a la compañía aseguradora de vida asumir:
6.1. Los gastos de notariado y registro asociados a la transferencia de la nuda propiedad.
6.2. Los impuestos derivados de la propiedad sobre el inmueble.
7. Para efectos de la retención en la fuente asociada a la transferencia de la nuda propiedad, la compañía aseguradora podrá pagar en nombre del tomador dicho concepto, en cuyo caso la compañía aseguradora podrá realizar los ajustes correspondientes en el valor de las rentas. En todo caso, se le deberá informar al tomador los impactos que tenga sobre el valor de las rentas.
8. El monto de la renta se actualizará anualmente con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas (DANE).
Avalúos
Avalúo inicial. El bien inmueble, cuya nuda propiedad se transferirá para la realización de la renta vitalicia inmobiliaria deberá contar con un avalúo comercial inicial, cuyo costo será asumido por el cliente o potencial cliente. El avalúo deberá ser realizado por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), a través de una Entidad Reconocida de Autorregulación, reconocida y autorizada por la Superintendencia de Industria y Comercio.